房屋净值（Equity）指的是屋主所拥有的房屋价值。一般来说，随着贷款逐渐还清，屋主拥有的房屋净值也会越来越多。但是，如果房价突然暴跌，那么屋主可能会出现还在还贷款但净值并没有变化，甚至在减少，严重的话可能出现净值变成负数的情况。
为什么房子会变成负资产？
房屋净值变成负数的情况通常被贷方称为「underwater」或「upside-down」资产。你可能在想：贷方给我的贷款都高过我房屋原本的价值，房屋净值怎么会出现负数的情况？
【举个例子】假设你的房产价值$150,000，你首付支付了10%，即$15,000，然后你向贷方借款$135,000。那么在刚完成贷款交易之时，你拥有的房屋净值为$15,000（你的首付）。一年之后，你房子所在地房价出现下跌，你原本$150,000购买的房子，现在只剩下$120,000的价值。假设你这一年只还了$1,000的贷款本金，那么你现在欠贷方的贷款就还剩下$134,000，对比当前仅有$120,000的房价，你的房屋净值就是负的$14,000。
负房屋净值出现的原因有这几种 ⬇️
● 在房价虚高的时候购买房子
● 支付完首付之后，房价立刻下跌
● 前期没有按时还贷，导致利息累加
房子变成负资产有什么风险/坏处？
房子变成负资产会让屋主很难申请 refinance，因为贷方不会愿意花超过房屋价值的钱给你贷款。在上面的例子中，房价下跌之后，贷方只会愿意贷最多$120,000的钱给你，所以你如果想要refinance，首先要先将负净值清零。
如何避免让房子变负资产？
1. 考虑当前的市场价格。避免负资产的最佳方法是购买随着时间的推移价值会增加的房屋。当房屋价值因市场状况而增加时，屋主甚至无需支付额外费用即可获得更多净值。考虑在购买房屋之前与房地产专业人士交谈，以确保市场条件理想。
2. 支付更多的首付。虽然现在屋主不再需要 20% 的首付来买房，但太少的首付可能会损害资产。例如，如果屋主在没有首付的情况下获得 VA 贷款，而当地的房地产市场随后就出现危机，屋主几乎会立即陷入负资产的情况。
3. 不要买超出你负担能力的房子。在贷款过程中早期拖欠还款可能会导致屋主很快进入负资产。确保在签署贷款之前考虑房屋的所有成本，以确保在自己的经济能力范围内。
美国有哪些知名的 Refinance 贷款公司
这些 Refinance 贷款公司不止可以在线查找贷款额度，很多还提供 Online Refinance 服务：过程全部都在线完成。这些在融资服务少掉了实体店面的租金，在价钱方面还可以压更低。
1. AmeriSave：标榜不会要 SSN 也不会 Pull 信用报告伤害信用分数纪录，三分钟就能拿到利率报价还有 Pre-Qualification。前往 AmeriSave 询价 >>
2. Quicken Loans：美国最大的在线贷款公司，除了15年和30年的期限选择，还可以选择用固定利率从8年到30年不等的贷款期限。前往 Quicken Loans 询价 >>
3. Rocket Mortgage：Quicken Loans 的附属公司，基于你的信用分数可以帮你排出适合你的利息和贷款结构，然后帮你锁定这个利率。前往 Rocket Mortgage 询价 >>
4. Paramount Bank：提供各种贷款种类的报价，包括 Jumbo，Conventional，FHA，VA 等等，标榜可客制化贷款并保证最低利率。前往 Paramount Bank 询价 >>
5. Better Mortgage Corporation：非常直观好操作的接口，透过简单几个问题询问房屋类型、市价估值就可提供报价，在线就完成，非常少人为介入，所以如果只是想试水温不想被烦的话可以先试用此平台拿个利率参考。前往 Better Mortgage Corporation 询价 >>
*以上各家贷款公司针对不同地区（Zip Code）能给出的利率 Offer 皆有不同，不一定所有地区都适用。
房子已经变成负资产了该怎么拯救？
1. 继续还贷
屋主每还一笔房屋贷款时，都会获得少量净值。一旦还清贷款，就拥有了 100% 的房屋净值。在房价下跌时期，如果你在家中住的挺舒适，那么可以继续偿还贷款，当房屋价值再次上涨时，你也就能摆脱负净值的情况。
另外，屋主可以通过房屋翻新来自行增加房屋净值，而扭转大环境房价下跌的情况，比如翻新厨房、浴室，增加家庭安全系统，或者增加一个露台等。记住，只有永久性改善才计入房屋的价值，纯粹的美观改变（比如粉刷一堵墙）对增加净值没什么作用。
2. Refinance
用负资产为房屋贷款再融资比标准再融资更复杂。 在大多数情况下，贷方不能借出超过房屋价值的钱。 这意味着，如果你的房屋有负资产，贷方可能会要求你在办理 refinance 时带现金以弥补差额。 不幸的是，大多数房主在银行中没有数千美元可以一次性支付给贷方。这时候可以考虑一些特殊贷款项目，比如 Fannie Mae 的 High Loan-To-Value Refinance 项目和 Freddie Mac 的 Relief Refinance ，这两个项目允许负资产屋主办理 refinance。
如果你是持有 FHA 贷款，那么也可以走 FHA Streamline 来办理 refinance。这个项目办理流程较简单，贷方不需要查你的房屋价值也能给你办理贷款，另外也不查看信用分数。
3. 卖房
房屋变负资产并不会影响你卖房，但记住，你需要还清贷款余额才能正式关闭贷款。这就意味着，你在卖房的时候，如果无法卖出你所欠贷款的金额，那么剩下的钱就要自己补上了。
办房贷重贷最佳时机，降0.5%能省数万美元，七成屋主 Refinance 房贷可直接获利
目前房屋贷款利率仍然位于历史低位，对潜在买房者和已经贷款买房的人来说仍是好消息，已经贷款买房的可以趁机做 refinance，如下图免费分析工具可以选择所居住州的 Refinance 公司推荐。各家 Refinance 给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动，如果想要在这里省点钱，货比三家绝对不吃亏。
