Refinance 「再融资/重贷」的意思是「拿新的贷款去偿还现有的贷款」。新贷款也许有更低的利息，不但可以帮忙房贷屋主改善自己的财务状况，也有可能改善自己的贷款能力。在美国，通常有贷款的屋主还贷几年后会重新审视自己房贷的借贷利率、剩余欠款和利息，并且考量当前市场状况和利息政策，来看看自己是否能透过 Refinance 得利。
若计划 Refinance，可利用以下工具来选择所居住州的 Refinance 公司推荐。
前提
在考虑要不要 Refinance 的时候最重要有两点因素考量：一个是未来打算使用/居住这间贷款房的时间，一个是总体贷款金额和利率。如果短期之内不打算脱手，多付一两点房贷利率点数 (point) 也是很合理的（房贷利率点数当中，一点等于房贷金额的1%；通常多付点数能够降低贷款利率）；长远来看，多付的点数金额和降低的每月房贷金额可能可以打平；但如果短期就要脱手，那 Refinance 衍生的花费金额可能就不划算。
1. 降低每月付款金额
Refinance 很重要的一点就是看能不能从浮动利率贷款 (ARM, Adjustable Rate Mortgage) 调到固定利率贷款 (FRM, Fixed Rate Mortgage)。对于愿意承担升息风险的借贷者来说，ARM 初期的月付比较低，对于几年之后就打算脱手房产的借贷人来说也比较划算。但如果借贷人想长期持有该房产，建议考虑把利率调整到30年、15年或者10年的 FRM。采用 FRM 的话，借贷者可以完全掌握每月房贷金额。对于利息不断调升的房市来说，换成 FRM 可能是最合理的选择。
2. 避免气球贷 (Balloon Mortgage)
气球贷 (Balloon Mortgage) 又称「大额尾付贷款」，就像浮动利率贷款（ARM），初期月付还款金额较低，但是当贷款期限结束（差不多五到七年之内），如果贷款者还是住在同一个房屋上，那剩下的所有贷款都会到期并且需要缴交。如果借贷者是借这种气球贷的话，要转换到新的固定利率贷款 (FRM) 或者可调整利率贷款 (ARM) 都很容易。
3. 甩掉私人贷款保险
有些购屋付款方式允许购屋者的头款不用付到房价的20%，但这种情况通常还要再加买私人贷款保险（PMI, Private Mortgage Insurance），以保护贷款者避免借款人贷款违约的风险。随着贷款余额减少、房屋价值提高，借款人可以透过 Refinance 来甩掉私人贷款保险；贷款人则有权力决定什么时候可以解除私人贷款保险。
4. 房子抵押贷款 (cash-out equity)
所谓的 Equtiy 就是把房价扣除贷款金额，借贷人可以抵押并拿现金出来。举例，40万的房子当初贷款30万，现在房价已经涨到了70万，Equity 就是40万（70万-30万）；房主如果需要用到现金，就可以拿部分 Equity 做抵押贷款。假设房主要拿20万，加上原有的贷款已经付到剩25万，那么新贷款就是45万。做 Refinance 的银行会用新贷款付掉旧贷款，剩下来的钱就是可以拿出来的现金（此例而言是20万），而借贷人则开始付新的贷款。
一般来说，大多数房子价值都会上涨，增值空间就可以做很好的运用；这改变了很多人认为一买房、一背上贷款就没有什么现金可以灵活运用的想法。
考虑过refinance，感谢分享