可能不少人都有想过进军房地产市场，但无奈资本不够多，只能放弃。但其实有一种方法是不需要提前准备大量现金来投资房地产，那就是使用房屋净值贷款，可以让3套房变成20套房！
以下就是使用房屋净值贷款来壮大房地产投资组合的步骤。
1. 增加房屋净值
选择买房买在房地产有升值潜力的社区，之后翻新房屋，使其能够迎合当地不断发展的房地产市场，这样就能无形中增加不少净值，最后把房屋出租之后就可以套现。
2. 申请房屋净值贷款（Home Equity Loan）
用出租屋的净值申请房屋净值贷款是很难的，要有货比三家的心理准备，有时候一些小的信用合作社反而会有机会。在申请房屋净值贷款时，可以不要把净值都用完，留一些净值以提高现金流。
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Home Equity Loan 许多条款和费用是由贷方确定的，因此在你达成任何协议之前最好研究这些细节。有些费用你们甚至可以公开谈判。上图免费分析工具可以选择所居住州的 Home Equity Loan 公司推荐。各家给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动，如果想要在这里省点钱，货比三家绝对不吃亏。
3. 使用贷款资金买第二套房
假设屋主房屋净值贷款可以贷到2万美元，那么其实足够购买并建一栋 single family home，以下是费用明细：
● 买房价：$70,000
● 搭建费：$30,000
● 15%的首付：$15,000
● 过户+贷款成本：$5,000
● 总共需要的现金：$20,000
● 搭建费首付：$5,000（由贷款方支付）
*** 房屋净值贷款可贷款的金额/额度取决于屋主现有房屋所积累的房屋净值，一般允许贷款房屋净值的75%-80%。根据屋主贷款金额的高低，这笔资金可以用于全款买房，也可以用于支付首付。
如果你打算将房屋净值贷款用于支付第二套房的首付，再办个新贷款，你需要注意：
● 每个贷款方都有各自的贷款要求，你需要提前告诉他们你的首付款来自于 HELOC
● 你可能也可以问问，哪个贷款方允许让你将 HELOC 资金用于购买房产
● 有些贷款方会对 HELOC 首付款有3个月等待期（seasoning period）的要求，但有些贷款方没有。如果没有等待期的要求，屋主可以立即将这笔首付款转帐给新的贷款方，快速完成买房过户。
举个例子：
假设你可以从 HELOC 贷款出$80,000，而你看中了一套房产只要$65,000，那么你基本上一周之内就可以用 HELOC 的贷款全款买下新房（HELOC 贷款进帐的时间大概是1-2个工作日）。在过户之后，你可以在这套新房产上申请传统的贷款，基于房屋估值，你可能可以立刻拿到新的贷款资金来偿还 HELOC。
4. Cash-out Refinance
经过房屋翻新并把房子出租出去后，开始找当地的银行申请永久性建筑贷款（permanent loans），之后再进行 cash-out refinance，大约可以变现$30,000，同时还能每个月收取至少$500的房租。
● 翻新并出租之后的市场价值：$160,000
● 过户费：$2,500
● 其它费用（Holding Costs）：$2,500
● 以75%的 LTV（贷款价值比）进行 cash-out refinance：$30,000（比最初投资的$20,000多了$10,000）
● 房屋净值：$40,000
5. 重复以上操作
重复以上操作就可以购买到更多的 single family homes。
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