房屋净值贷款（home equity loan）和房屋净值信贷额（home equity lines of credit, 简称 HELOC）是屋主将积累的房屋净值变现的方式。但是，一般只有部分房屋净值可以贷款，所以在选择房屋净值贷款之前要先学会计算房屋净值。
房屋净值怎么计算？
房屋净值是房屋市场价与屋主未还贷款之间的差值。所以，屋主需要首先查看房屋市场价，可以通过 Zillow’s Zestimate 或者 Redfin’s Estimate 来查找。这两个方式都是免费的，通过算法结合市场上公开的消息进行估价。
【举个例子】假设一个屋主查到房价为$300,000，那么接下来他就要从最近的一次房贷账单（mortgage statement）来看下自己未还的房贷还有多少。
假设还剩下$180,000的房贷没还，那么该屋主的房屋净值为 $120,000（$300,000 – $180,000 = $120,000）
贷款价值比怎么计算？
贷款价值比为 loan-to-value ratio，简称 LTV 比率，贷款公司通过 LTV 比率来判断给贷款人放贷的风险。LTV 比率的计算方式为未还房贷除以当前房价。
基于上面的例子，该屋主的 LTV 比率为60%（$180,000 / $300,000 = 0.60）
LTV 比率越高，贷款公司的放贷风险也就越高。一般贷款公司要求 LTV 在85%以下，所以例子中的屋主的 LTV 是符合房屋净值贷款条件的。
房屋净值贷款最多能贷到多少钱？
不同的贷款公司贷款额度是不同的，另外还取决于贷款人的信用分数和收入。一般来说，贷款公司的贷款额度上限为房屋可用净值的75%至90%。
基于上面的例子，假设贷款公司允许那位屋主贷款至多80%的房屋净值，那么屋主最终可以贷到$60,000。
$300,000 [房价] x 0.80 [至高贷款额度比例]) – $180,000 [未还贷款] = $60,000
如何申请房屋净值贷款？
在初步算清了至多可以从房屋净值贷到多少钱后，最后就是申请房屋净值贷款了。现在市面上有两种贷款方案：Home equity loan 和 HELOC。
HELOC
内容：类似信用卡，申请之后将获得信用额度，通常这个额度持续10年，在这10年间可以按需求使用这个额度，欠多少还多少，还了钱之后额度就会恢复到最初。不过，一旦到达了信用额度的年限，将不能再每个月使用这笔钱，之后你就需要按月还贷。
额度：银行通常会将你可以借入的金额限制为不超过现在房屋价值的85%，再减去贷款。以一套价值40万的房、房贷余额30万来举例，HELOC 最高额度是4万元 (40万*85% - 30万)。
利率：HELOC 的利率通常为浮动利率。
优点：
1.支付部分利息：花多少钱就支付多少钱的利息，无需支付全部净值的利息
2.利息支付更灵活：在提款期间，可以提供仅支付利息的贷款
缺点：
1.利率升高：由于不是固定利率，一旦利率升高，则需要还更多钱
2.花钱没有节制：由于 HELOC 更具灵活性，也就意味着缺少规划，贷款人有可能短期内开销太大，在还款期还不上巨额还款（本金+利息）。
Home equity loan
内容：借款人可以一次性拿到全额的贷款金额，之后每个月还款一定的金额（本金 + 利息）。
额度：银行通常会将可以借入的金额限制为不超过现在房屋净值的85%。以一套价值40万的房、房贷余额30万、房屋净值为10万举例，Home Equity Loan 最高额度是8.5万元 (10万*85%)。
利率：房屋净值贷款利率通常是固定利率。
优点：
1.贷款利率和期限好：给出的利率和期限都优于个人贷款或无抵押贷款（比如信用卡），每个月还贷金额相同。
2.可以套现更多金额：相比于无抵押贷款（比如信用卡），房屋净值贷款可以贷到更大笔的现金。而且如果这笔钱是用于房屋维修的话，还可以减免利息。
3.资金灵活运用：可以用于支付学费、创业、翻新房产，或者支付紧急支出等等。
缺点：
1.有房产被没收的风险：如果借款人财务状况突然发生重大变动，导致无法还贷，可能会失去房产。
2.房屋贬值的风险
这两种贷款方式对资金的使用方式都没有限制，比如：债务合并、教育费用、救急资金等等。比较热门的资金使用方式是用于房屋翻新，因为翻新完还能进一步提高房价，最后卖房时更有优势。值得一提的是，房屋净值贷款若用于房屋翻新工程，那么利息是可以抵税的。
房屋净值贷款的主要风险是，拿房子作抵押，所以如果一旦还不上贷款，那么就有可能赔上房子。还有个风险是，如果房价下跌，那么屋主的贷款金额可能超过房屋的价值。
所以，贷款一定是基于个人需求进行的，而不是跟风。但是如果需要用钱，房屋净值贷款是一个非常不错的资金来源资源。
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