【详细举例】趁低利率用 Home Equity 买下房产出租，利用租金还贷款，还能额外赚外快

已经持有房贷的屋主可以考虑申请房屋净值贷款（home equity loan）或者房屋净值贷款额度（HELOC）来购买用于出租的房子。因为在通常情况下，出租屋收取到的租金就足够用于支付该房子的所有开销，同时还能额外赚点钱，所以是一个值得考虑的投资选择。那么怎么才能用 Equity 买出租房呢？

1. 了解你的 Equity 有多少

房屋净值（equity）= 当前房产价值（current appraised value）- 未偿还的贷款。如果你想申请 HELOC，那么 HELOC 能给你的贷款额度通常是 equity 的90%，你可以将这笔贷款额度用于购买任何东西，包括购买一套出租房。

举个例子，假如你在旧金山有一套当前价值为50万美元的房子，你还有35万美元的贷款没还，那么你能申请到的 HELOC 最高贷款额度为「90%（50万-35万）」，也就是13万5000美元。

一些 HELOC 项目是仅要求在前10年偿还利息，等贷款期限到期后，再开始偿还贷款本金。不过，主要还是要看给你提供 HELOC 的银行的政策如何。HELOC 仅对提现的金额收取利息，如果你申请了 HELOC 但是都没有使用的话，那么就没有任何费用。

2. 购买独栋别墅出租房（Single-Family Rental）

你可以使用申请到的 HELOC 购买一套独栋别墅出租房。通常出租房贷款要求25%的首付。因此，基于上面的例子，假设你有13万5000的净值贷款，那么你最高可以购买价值54万美元的出租房（13万5000除以0.25）。在减去13万5000的首付之后，你需要再贷款40万5000美元。为了让这笔投资有意义，你每个月的租金需要高于你每个月投资在这套房子上的所有费用，包括：

• HELOC 或者 房屋净值贷款的利息

• 出租房贷款的月供（本金+利息）

• 房产税

• 火险

• 管理和清空费用

3. 购买小户型的学生出租房

假如你购买的是靠近大学附近的小户型的独栋出租房，那么你申请的 HELOC 很有可能可以直接买下整套房子，这样就不需要额外再在出租房上申请贷款了。

假设你购买的一套学生房价值刚好是13万5000美元（净值贷款金额），那么你的租金需大于以下所有费用的总和：

• 假如你的 HELOC 或者房屋净值贷款的年利率为5%，那么你每个月的利息为（0.05 / 12 * $135,000），即563美元。

• 假设房产税是每个月200美元，保险保费为每个月120美元。

• 假设20%的租金将用于支付管理和清空费用。

假设你这套学生房的每个月租金设为1500美元，那么你在租金上的每月净收入：$1,500 - $563 - $200 - $120 – (0.20 x $1,500) = $317；你可以把这317美元存起来，或者用于偿还 HELOC 贷款本金。

4.考虑购买多户住宅（Multi-Family Home）

如果使用房屋净值贷款买房的话，不少屋主会考虑购买4间房的多户住宅，因为这样的收益会更可观，主要优点如下：

• 你将收取4份租金，这样净收入也会更高一些

• 如果购买独栋别墅，那么一旦没人租的话，就没有租金收入。但是如果是多户住宅，只是其中一间空出，那么仍然还有3份租金的收入

• 多户住宅在税、保险和管理费上的收益都会更大一些

通常购买多户住宅的话，你的房屋费用100%能通过租金收回。

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