买房或再融资？根据自身财务规划，与30年期房贷相比，短期贷款可能也是不错的选择

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如果你正在考虑买房或再融资，有一个问题是你必须要想清楚的：是申请30年贷款还是短期贷款？大多数人第一选择都是30年期固定房贷，因为它月供较低。但在某些情况下，考虑15年或20年的房贷可能更有意义，虽然你需要支付更高的月供，但它的利率更低，还能让你更快的增加房屋净值。

“30年期固定房贷对消费者来说并不总是最好的，大多数人都特别关注月供，但拥有一所房子并不仅仅是让你有个栖身之所，这也是你整体财务计划的一部分”。

以下是你做决定时需要考虑的五个关键问题👇

1. 成本差异有多少？

假设你借了30万美元买房，30年的贷款利率为3%，月供是$1,265，整个贷款期限的利息为$155,332美元。相比之下，20年期的利率为2.75%，每月还款额将增加$361，但总利息能减少近$6.5万。15年期的利率为1.99%，每月多花$661，贷款期限内能节省超过$10.8万的利息成本。

2. 对税有什么影响吗？

无论是哪种类型的房贷，拥有一套房子通常都有两大税收优惠：一是可以扣除你支付的房贷利息，二是州和地方房产税。但只有当你在报税单上逐项列出扣除额时，这才对你有意义。只有一小部分纳税人会这么做，因为对大多数人来说，采用标准扣除额更有利。如果你逐项列出贷款明细，问问会计师，如果你用短期贷款，能省下多少税，是否能让你负担得起。

举例来看，在上面30万美元的例子中，20年期贷款每月多花$361。但如果你处在25%的纳税级，你可以通过减税大幅减少这笔钱。例如，第一年你就可以在支付利息上省下$2,062美元的税，除以12，每个月能节省$172的税。如果你每年支付$3,000的财产税，你每年还可以节省$750美元，或者每月$63美元。因此，现在每月额外支付的$361实际上只多花了$126。你可以用类似的方法计算你30年的房屋贷款。

一旦你把税收优惠考虑进去之后，接下来的问题是：在短期贷款上多花一点钱以快速的增加房屋净值，对你来说是否值得而且负担的起。

3. 你的钱还要用来做什么？

如果你真的在为买房而发愁，30年可能是你最好的选择，因为它的月供最低，你可能需要用剩下的每一分钱来支付其他必要的开支。如果你想在贷款期每个月还能剩下一些钱，那么就考虑一下用这些钱在哪里能得到最大的回报。根据S&P CoreLogic Case-Shiller National home Price Index的数据，自1987年以来，房价的年化回报率为4.2%。

如果你打算把多余的钱存进一个收益低于这一水平的储蓄或投资帐户，最好能把这笔钱用于支付短期贷款的更高月供，或者用30年期省下来的钱支付其他额外的项目。

4. 如果你正在进行再融资，你目前的房贷还剩下几年？

如果你已经在自己的房子里住了好几年，想要再融资以锁定较低的利率，就不要再选择30年期的贷款。如果你还剩10年，那就再融资10年，否则，你支付的利息将是最高的。除非是有特殊原因，比如你的财务状况受到意外打击，包括失业或离婚，你必须大幅削减月供否则可能会面临失去房子的风险。

5. 你想要尽快还清贷款吗？

你是那种只想尽快还清债务，少付给银行钱的人吗？如果你能负担得起，那么15或20年期的贷款可能是你的最佳选择，随着购房者年龄的增长，他们可能会开始考虑要给孩子留下什么，或者干脆就喜欢退休后不欠债。

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