对于62岁以上已经买下房的屋主，通过反向抵押贷款（reverse mortgage）可以向自己的房产贷款，并且不用急着还款，可以等到不再住这套房的时候再还清。你可能会想，好不容易花了大半辈子还清房贷，反而要再逆向向房子贷款，有没有搞错？以下就来聊聊：什么是反向抵押贷款？什么人应当考虑反向抵押贷款？
什么是反向抵押贷款（reverse mortgage）？
反向抵押贷款是一种贷款类型，允许 62 岁及以上的房主，通常是已经还清抵押贷款的房主，借入部分房屋净值作为免税收入。 与房主向贷方付款的常规抵押贷款不同，通过反向抵押贷款，贷方向房主付款。
选择这种抵押贷款的房主没有月供，也不必卖掉他们的房子（换句话说，他们可以继续住在里面），但贷款必须在借款人去世时、永久搬出或出售房屋时还清。
最受欢迎的反向抵押贷款类型之一是由联邦政府支持的房屋净值转换抵押贷款 (Home Equity Conversion Mortgage, HECM)。
反向抵押贷款具体是如何操作的？
对于已经还清房贷的房主，即使采取反向抵押贷款的方式向房产提款，也无法全额贷出房产的价值。房主可以借款的金额（称为本金限额）取决于最小借款人或符合条件的非借款配偶的年龄、当前利率、HECM 抵押贷款限额（2021 年为 822,375 美元）和房屋价值。
房主年龄越大、房产价值越高、利率越低，反向抵押贷款的本金限制就会越多。如果借款人选择浮动利率 HECM，可贷金额可能会增加。以下为选择浮动利率的一些贷款方案：
● 每月等额还款，前提是至少有一个借款人住在该房产并且为主要住所
● 提前商定的固定月份等额每月还款
● 固定的贷款信用额度，直到用完
● 贷款信用额度+每月固定还款（时间期限为直到搬出房产）
● 贷款信用额度+每月固定还款（提前定好的时间期限）
● 如果选择固定利率的 HECM，将一次性提取一笔付款
反向抵押贷款的利息每个月都会累积，贷款人仍然需要有足够的收入来继续支付房产税、房主保险和房屋维护费用。
在反向抵押贷款中，房屋所有权归谁？
和其它贷款类型相同，你拥有房屋的所有权。当借款人去世或搬离房产，需要把贷款还清，否则贷方可以卖房来拿到拖欠的贷款。一般来说，如果房子卖掉的钱比房主欠的钱更多，房主并不需要支付任何费用。
反向抵押贷款可以用来干什么？
补贴退休收入、房屋翻新费、医疗支出等。总之，年长者如果晚年需要用钱，通过反向抵押贷款可以避免求助于高息贷款或其它更昂贵的贷款。
反向抵押贷款有哪些要求？
● 主要屋主年龄要至少62岁
● 已经还清房贷，或者还清大部分房贷
● 房产必须是主要住所（primary residence）
● 不能拖欠任何联邦债务
● 必须有能力继续支付房产税、房屋保险和物业费
● 必须参加由美国住房和城市发展部 (HUD) 批准的反向抵押贷款顾问提供的消息会议
反向抵押贷款的类型有哪些？
● 最受欢迎的反向抵押贷款类型：Home Equity Conversion Mortgage (HECM) 。此类贷款由联邦担保，通常具有较高的前期成本，但资金可用于任何目的。此外，可以选择提取资金的方式，例如每月固定付款或信用额度（或同时选择这两种选择）。尽管 HECM 广泛可用，但仅由联邦住房管理局 (FHA) 批准的贷方提供，并且在过户贷款之前，所有借款人都必须接受 HUD 批准的咨询。
● 专有反向抵押贷款（Proprietary reverse mortgage）：这种贷款不接受政府支持，但通常可以从这种类型的反向抵押贷款中获得更大的贷款预付款，特别是如果屋主拥有更高价值的房屋。
● 单一用途反向抵押贷款（Single-purpose reverse mortgage）：这种抵押贷款不像其他两种那样常见，通常由非营利组织以及州和地方政府机构提供。单一用途抵押贷款通常是三种选择中最便宜的；然而，借款人只能将贷款（通常金额小得多）用于一个特定目的，例如残障改造（handicap accessible remodel）。
反向抵押贷款具体可以贷多少钱？
具体可贷金额取决于多种因素，如房屋当前市场价值、屋主年龄、当前贷款利率、反向抵押贷款类型、贷款涉及的手续费。如果房子本身用于房屋净值贷款（HELOC），那么该贷款需要先还清才能申请反向抵押贷款。
反向抵押贷款的成本费用有哪些？
● 抵押保险费 (Mortgage insurance premiums，MIP) ：初始 MIP 为贷款总金额的 2%，年度 MIP 等于未偿还贷款余额的 0.5%，这笔费用也可以纳入贷款中。
● 发起费（Origination fee）：为处理 HECM 贷款，贷方收取 2,500 美元，或 200,000 美元房屋价值的 2% 中再加上超过 200,000 美元部分金额的 1%，看哪个金额更高则作为发起费。 费用上限为 6,000 美元。
● 服务费：贷方可以按月收取费用，以在贷款期限内维护和监控您的 HECM。 对于固定利率或每年调整利率的贷款，每月服务费不能超过 30 美元，如果利率每月调整，则每月服务费不能超过 35 美元。
● 第三方费用：第三方也可能会收取自己的费用，例如房屋评估或检查费、信用检查、产权搜索和产权保险或记录费。
⚠️反向抵押贷款的成本通常偏高，根据不同的贷方、个人信用分数，这笔费用会不同。
反向抵押贷款的优点？
● 借款人无需每月还贷
● 所得款项可用于生活和医疗保健费用、偿还债务和其他账单
● 资金可以帮助借款人享受退休生活
● 借款人去世后，未列在抵押贷款上的非借款配偶可以继续住在家中
● 面临房屋法拍的借款人可以使用反向抵押贷款来偿还现有抵押贷款，进而防止房屋被法拍
反向抵押贷款的缺点？
● 借款人必须维护房屋并支付房产税和房屋保险
● 为了获得退休资金，被迫向房屋净值借款
● 费用和其他结算成本可能很高，并且会降低可用现金量
● 如果房产价值跌到了贷款额之下，借款人或其遗产继承者会面临房屋被贷方回收法拍
反向抵押贷款可能会让我赔了房产吗？
如果违反了反向抵押贷款的条款，是可能赔上房产的，条款如下 ⬇️
● 房屋不再是个人主要住所（有12个月的缓冲期，否则需要立即还款）
● 屋主临时决定搬家或卖房（反向抵押贷款要求屋主至少住在房产中12个月）
● 逾期未交房产税和房屋保险
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来源: Bankrate
