全国房价自2019年以来上涨30%，上涨的房价限制了买家可以购买的房屋数量

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在这个狂野的住房市场中买得起房子有多难？很大程度上取决于你赚了多少钱，以及你住的地方有多少房子待售。根据全国房地产经纪人协会的一份新报告，创纪录的高价格和创纪录的低库存正在为购房者带来负担能力危机。NAR 高级经济学家，预测总监兼报告主要作者 Nadia Evangelou 表示，由于供应有限，负担能力问题变得更加严重。工资可能已经上涨，但远不及房价的步伐。

根据 NAR 的数据，自 2019 年底以来，全国房价已经上涨了约 30%，因此典型的房屋价格比疫情前高出约 8 万美元。与此同时，房屋库存降至去年 12 月底约 100 万待售房产的历史低点。NAR 周一发布了一份报告，研究了创纪录的高房价和创纪录的低库存如何影响人们买房的能力。研究发现，不断上涨的价格已经限制了买家可以接触到的房屋池，但买家的选择甚至更少，因为可供出售的房屋明显减少。这使得买家，特别是美国黑人，越来越难以获得房屋拥有权。Evangelou 表示，研究人员查看了 Realtor.com 的数据，其中包括约 50 万个房源的库存，以检查高价格和低库存对收入等级，位置和种族负担能力的影响。

谁被挤出市场？

Evangelou 表示，受高价和低库存打击最严重的购房者中，是那些收入在 5 万至 75,000 美元之间的购房者。该报告发现，这些买家的最高可负担房价为 325,110 美元，自疫情前以来，他们能够负担得起的房源份额下降了 6%。研究人员还发现，与 2019 年相比，这些潜在买家可以负担得起的房源减少了 63%。同样受到伤害的还有收入在 75,000 美元到 100,000 美元之间的购房者。报告发现，这个群体可以负担得起最高 433,480 美元的房价。研究人员透过做出一些假设来确定这些价格，包括买家在住房上的支出不超过其收入的 30%，而且购房是透过 30 年期固定利率房贷购买的。

鉴于这个价格门槛，这个收入等级的购房者可以负担得起在全国范围内 51% 的待售房屋——或者报告考虑的近 50 万间待售房屋中的 245,300 间；同样的买家在 2019 年能够负担得起 58% 的待售房屋。在疫情期间，这一收入群体家庭的负担能力下降了 7%。随着价格范围内越来越多的人争夺较小的房屋池，导致价格上涨；这使得对房屋的竞争更加激烈。对于全国 75,000 至 100,000 美元的收入群体，每 65 个家庭只有一个房屋销售可用。根据该报告，与 2019 年每 24 个家庭一个房屋销售相比，这是一个巨大的变化。

位置是关键

你在那里买房也很重要。对于收入在 50,000 美元到 75,000 美元之间的购房者来说，每 125 个家庭在全国只有一个负担得起的房源。但在一些库存增加的城市，潜在竞争对手的数量下降，负担能力提高。爱荷华州 Des Moines 市在这个收入阶层中可出售的房屋最多，每 78 个家庭就有一个负担得起的房源。其次是底特律；乔治亚州 Augusta；俄亥俄州 Youngstown 和宾夕法尼亚州 Scranton。另一方面，报告发现，对于收入在 75,000 美元至 100,000 美元之间的购房者来说，最少房屋能购买的城市是湾区 San Jose，每 3,528 户家庭只有一间负担得起的房屋。其次是加州的 Thousand Oaks 和 Ventura 市；圣地亚哥；洛杉矶；西雅图；旧金山；盐湖城和奥斯丁。

有些城市在疫情期间提高了负担能力——如：旧金山、San Jose 和华盛顿特区。在这些地方，较高的收入加上较低的房贷利率和价格比其他城市上涨得更慢，这有助于使房屋更实惠。但是，尽管一些买家可以负担得起更大的房屋份额，但由于库存创历史新低，因此存在更少的选择。例如：与 2019 年 12 月相比，旧金山收入在 10 万至 125,000 美元之间的家庭现在可以负担得起的房屋少了 180 间。对于收入在 125,000 美元至 150,000 美元之间的家庭，与疫情之前相比，可用的经济适用房减少了约 300 间。

按种族划分的负担能力

该报告还发现，美国存在持续的种族住房拥有权差距。自 2017 年以来，美国白人的住房拥有率一直保持在 70% 以上，而美国黑人的住房拥有率略高于 40%。为了按种族研究负担能力，研究人员创建了一个量表，与白人家庭相比，该量表在高收入阶层中，黑人、西班牙裔和亚裔家庭的比例较小。目前上市待售的所有房屋中，约有一半是收入至少为 10 万美元的家庭负担得起的，并且各城市的负担能力存在很大差异。但在全国范围内，35% 的白人家庭的收入超过 10 万美元，而只有 20% 的黑人家庭收入超过 10 万美元。在南卡罗来纳州 Charleston 或康奈狄格州 Bridgeport 等一些城市，负担能力差距甚至更大，白人家庭购买房屋的可能性是黑人家庭的两倍多。

根据分析，俄亥俄州 Akron 是黑人购房者最实惠的城市。收入低于 75,000 美元的家庭，占那里黑人家庭的 77%，可以买得起近 72% 的房源。黑人购房者负担能力强的其他城市是：俄亥俄州 Youngstown；德州 McAllen；田纳西州巴尔的摩和 Memphis。报告发现，西班牙裔购房者最实惠的城市是俄亥俄州的 Toledo，其次是 Youngstown、Akron 和巴尔的摩。

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