如何计算我家 Refinance 房贷是否划算？有房屋贷款的在美屋主必看！

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衡量 refinance 房贷是否划算关键就是看「盈亏平衡点 break-even point」，那么这是什么东西？又该怎么计算呢？这就来和大家一一解析 ⬇️

什么是 refinance 盈亏平衡点？

再融资盈亏平衡点（refinance break-even point）可以理解为：衡量 refinance 是否在财务上合理的点数。

有房贷屋主在货比三家，比较不同贷方的利率和条款时，一定要学会计算盈亏平衡点，因为该点数会根据与抵押贷款相关的利率、期限和交易成本而有所不同。

如何计算盈亏平衡点？

在开始计算盈亏平衡点之前，屋主需要先锁定几家打算合作的贷方，收集一些 refinance 涉及的费用（可以使用下方在线询价工具），才能进一步作计算。

【Step 1】了解 Refinance 总成本

Refinance 的总成本包括过户结算费（closing costs）以及其它费用。过户结算费可以在贷方提供的 Loan Estimate 文档中查看。屋主应当向多家贷方索要该文档，以比较各家的过户结算费。

过户结算费通常包括以下费用 ⬇️

● 贷方手续费（Origination fee）：占贷款总额的0.5%-1%

● 申请费/押金（Application fee/deposit）：如果贷方提供贷款文档的整理与准备的话，可能会额外征收这笔费用

● 房屋估值费（Appraisal）：大约$400 – $600

● 第三方托管费用（Escrow charges）：一般如果首付低于20%，那么贷方都会要求开设第三方托管帐户（escrow account），并要求屋主提前存一定的金额用来支付未来的房屋保险保费以及房产税

● 产权费（Title costs）

● 洪水证明（Flood certification）

● 税务服务（Tax service:）

● 结算代理费用（Settlement agent costs）

💡 同场加映 >>> 《办贷款可以不交 Closing Fee 吗？如何跟贷款公司谈到 No Closing Fee?》

【Step 2】计算每个月节省费用

在了解 refinance 的成本后，接下来就是计算每个月可以省多少月供。在计算之前，屋主需要先查看个人当前的每月还款额以及利息费，即查看当前的 mortgage statement（税前、不计算房屋保险保费）。

之后，将当前的每月还款额以及利息费减去 loan estimate 上标明的新的每月还款额和利息费，这部分的差值就是每个月可以省下的钱。

【Step 3】计算盈亏平衡点

将【Step 1】中所得的 refinance 总成本除以【Step 2】中每个月省下的钱，即可得到盈亏平衡点。

举个例子，假如你 refinance 之后每个月省$50，refinance 的总成本为$5,000，那么$5,000除以$50为100，即你需要100个月或大概8年才能盈亏平衡。

如果你在达到盈亏平衡点之前都会一直住在这套房子里，那么 refinance 就是省钱的。

如果你在达到亏平衡点之前可能会搬家，那么 refinance 就可能不划算了。

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目前房屋贷款利率仍然位于历史低位，对潜在买房者和已经贷款买房的人来说仍是好消息，已经贷款买房的可以趁机做 refinance，如下图免费分析工具可以选择所居住州的 Refinance 公司推荐。各家 Refinance 给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动，如果想要在这里省点钱，货比三家绝对不吃亏。